文︰張彧暋
《明報》，2010年7月17日
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暑假，不談正事，輕鬆一點，改談個人「旅遊」經歷。
話說最近某新樓盤落成，部分每呎賣上一萬
元，反正免費參觀，筆者就走去看看示範單位。
如果按照香港人平均工資每月1 萬多計算的話，那麼工作40 年，可能只買到400 呎。樓盤裏面究竟是什麼樣子呢？筆者嘗試模仿中學生描寫文作法，撰文一篇，僅供讀者娛樂。
我撇掉一大班地產經紀之後，噢，迎面而來的是悠揚天籟，你會聽到流行歌劇的主題曲，而且還有陣陣清潔浴室消毒液的芳香刺激鼻孔，在眼神倦怠與充滿怨念（大概還沒有最低工資保證）但態度卻相當專業的員工陪同下，進入一個恍如仙境（可幸我還沒死）的模型室，觀賞不比IMAX大電影效果差的3D 舞台演出。據從事建築的朋友說，這個模型花費可能要花上百萬呢！看完模型，登上扶手電梯，未看示範單位，已經覺得「寺門尚遠花光來，漫天錦繡連雲開」。
恍如仙境的示範單位
進入示範單位，假得有一種hyper-real 的頭暈感覺，其病理跟你去玩3D 遊戲時覺得目眩一樣。除了清潔消毒液的味道、同胞與經紀的耳語，還有示範浴室與示範廚房的迷你電視在重複又重複的播放剛才的3D 示範大電影，可謂「四廂花影怒於潮」， 「四山花影下如潮」──眼花耳聾也。我特別留意廚房旁的工人房，感覺如同狗居。朋友說，反正日間沒有人在，其實這種豪宅大部分時間都是給工人享受嘛，工人房只是做樣子的。示範單位給我最大的感覺，是把酒店的那套設計搬到自己居所。每天住在這種房間，會不會以為自己每天旅行呢？住在這種高層海景大樓，與雲兒做朋友，簡直就是夢想飛行呢。
最神奇的是，除了那些消失了的牆壁與走廊貼上「這個範圍不是交樓standard」紅色警告的走廊之外，是有關公司好似會預見這些未來的豪宅住戶不用看書，除了幾本不知道哪裏執來的二手英文書，沒有書房。這令我對比到自己年前到東京建築物博物園參觀日本大正時代的「文化住宅」時候，總得設有書房的佈局，似乎香港「富豪」的所謂「文化」感覺，只局限幾個玻璃櫃show off一下各種名牌手袋鞋子衣物（show 給外傭與寵物看？）。
好好好，看官不要咒罵，這篇描寫文，只是我這些飽受家中書本無處容身的爛鬼書生的惡毒咒怨。因此我看完示範單位，諷刺過後就受到報應，覺得頭痛。事後略懂佛法的朋友說，那麼多不義之財所鑄成的空間，吸收眾生之怨念，不頭痛才怪。喜歡看火影忍者Naruto、研究房屋政策的朋友則認為，這些不就是結界封印之術？
地產商只是販賣夢想
最近大家喜歡談論地產霸權的問題，尤其針對政府高地價政策與地產商種種行徑。我同意這種說法，但我又必須指出，如果只是一兩個犯人，不會搞壞一個社會，客觀制度原因之外，必須指出，這些地產商所販賣的，只是一種夢想、意念、誘惑。如果一個家庭一起努力買這個單位，他們希望得到的，是用空間來證明他們的婚姻、家庭、個人成功，不只是一個虛構的夢幻泡影，而是用資本購買一個永遠存續的真實。人們的集體理念與制度，需要空間來具體化。因此，我們要研究的，不單是政府的高地價政策與地產商的經營，我們要問的，是這些示範單位背後所販賣的，是一種對社會關係的怎麼樣的理解？我們因為什麼樣子的家庭理念，才會令我們甘之如飴，會受到這些示範單位的誘惑？是我們對階級、教育、公義與何謂成功有什麼理解，令我們社會容忍這些高地價政策與超乎常識的樓價？換句話說，在政策與資本流動的背後，這些示範單位所帶出的，是我們對落地生根的重視，也就是家與家庭的理念背後，親密關係及感覺的變容。我們需要重新思考，這些住宅背後，如何反映出我們如何組織顯現我們的社會關係，尤其是親密關係。欠缺這層空間的社會學想像，香港故事將不能完整。
2010年5月4日 星期二
鄭汝樺：建居屋無助抑樓價
鄭汝樺：建居屋無助抑樓價
《明報》，2010年5月4日 星期二 15:10
運輸及房屋局 長鄭汝樺 在報章撰文指出，復建居屋未能平抑樓價，無法解決目前住屋問題。
她在《信報》撰文指出，政府有責任令市民居者有其所，但要政府提出政策和資源，促成市民置業，必須基於強力理據和廣泛共識。現時國際金融波動，隨時影響本港的資金流動和利息走向，迅速影響樓價走勢，置業意味增加個人或家庭的負擔和風險，個人及政府都要慎而重之，不宜妄動搖擺。
她指出，政府明白市民置業或有助社會建立歸屬感，但不適宜由政府提供誘因。她舉例說，確實不時有報道指出，一些收入不太高的市民，包括一些畢業二、三年的年輕人，月賺約一萬元，無法「上車」，購置一個200萬元的居住單位。但她指出，置業向來都是人生大事，是要經過多年辛勤工作，努力儲蓄到足夠的首期，才可實現願望。
鄭汝樺指出，居屋在升市時對整體樓價未能起平抑作用，復建後引起的問題卻不少。她認為，政府現時增加土地供應及提高市場透明度等措施，能令樓市健康平穩發展，才合乎市民基本利益。
（即時新聞）
《明報》，2010年5月4日 星期二 15:10
運輸及房屋局 長鄭汝樺 在報章撰文指出，復建居屋未能平抑樓價，無法解決目前住屋問題。
她在《信報》撰文指出，政府有責任令市民居者有其所，但要政府提出政策和資源，促成市民置業，必須基於強力理據和廣泛共識。現時國際金融波動，隨時影響本港的資金流動和利息走向，迅速影響樓價走勢，置業意味增加個人或家庭的負擔和風險，個人及政府都要慎而重之，不宜妄動搖擺。
她指出，政府明白市民置業或有助社會建立歸屬感，但不適宜由政府提供誘因。她舉例說，確實不時有報道指出，一些收入不太高的市民，包括一些畢業二、三年的年輕人，月賺約一萬元，無法「上車」，購置一個200萬元的居住單位。但她指出，置業向來都是人生大事，是要經過多年辛勤工作，努力儲蓄到足夠的首期，才可實現願望。
鄭汝樺指出，居屋在升市時對整體樓價未能起平抑作用，復建後引起的問題卻不少。她認為，政府現時增加土地供應及提高市場透明度等措施，能令樓市健康平穩發展，才合乎市民基本利益。
（即時新聞）
2010年4月26日 星期一
蝸居
蝸居
香港樓價自舊年下半年不斷飆升,同一年前相比,升幅高達三成,是全球之冠。
私人市場之外，原來公屋亦都有價有市。今年一月,長沙灣李鄭屋邨一個六百呎嘅公屋單位，以一百七十八萬成交，創下公屋歷史高價, 公屋樓王的出現，反映咗香港人對置業的渴求。
政府喺九八年初推出租者置其屋計劃，原意是想公屋住户自置居所，當年計劃十年裡面可以售出廿五萬個單位, 結果，計劃到2005年，一共推出六期，出售約十一萬個單位。
近日,市民置業需求強烈,除了有聲音表示要復建居屋外,購買出售公屋亦成為不少消費者的選擇, 好像七十五歲的盧伯便投資二手公屋放租,而當年為創業而放棄買私樓的年青人劉偉倫,亦坦言本「租置計劃」對自己幫助很大,到底在樓市持續升溫時,小市民置業是否遙不可及呢? 政府的房屋政策是否有需要調整呢?
http://programme.rthk.org.hk/rthk/tv/programme.php?name=hkcc&d=2010-04-25&p=858&e=&m=episode
香港樓價自舊年下半年不斷飆升,同一年前相比,升幅高達三成,是全球之冠。
私人市場之外，原來公屋亦都有價有市。今年一月,長沙灣李鄭屋邨一個六百呎嘅公屋單位，以一百七十八萬成交，創下公屋歷史高價, 公屋樓王的出現，反映咗香港人對置業的渴求。
政府喺九八年初推出租者置其屋計劃，原意是想公屋住户自置居所，當年計劃十年裡面可以售出廿五萬個單位, 結果，計劃到2005年，一共推出六期，出售約十一萬個單位。
近日,市民置業需求強烈,除了有聲音表示要復建居屋外,購買出售公屋亦成為不少消費者的選擇, 好像七十五歲的盧伯便投資二手公屋放租,而當年為創業而放棄買私樓的年青人劉偉倫,亦坦言本「租置計劃」對自己幫助很大,到底在樓市持續升溫時,小市民置業是否遙不可及呢? 政府的房屋政策是否有需要調整呢?
http://programme.rthk.org.hk/rthk/tv/programme.php?name=hkcc&d=2010-04-25&p=858&e=&m=episode
2010年4月12日 星期一
港人蝸居斗室怨氣滿腹 星洲安居政策有助反思
港人蝸居斗室怨氣滿腹 星洲安居政策有助反思
《明報》，2010年4月12日
【明報專訊】香港與新加坡面積和人口都相近，而且在差不多時間（1960、70年代）起步搞公營房屋，然而，今天香港天價樓處處，港人為了解決居住問題付出沉重代價；新加坡則八成人口居於政府興建的「組屋」，人均居住面積遠較香港大，樓價亦較廉。上周的一項調查指出，贊成激烈抗爭的港人大增，部分原因應與不少人勞碌半生才換來斗室蝸居有關。我們毋須全盤照抄星洲的一套，但必須反思香港的房屋政策。
星洲房屋政策理念﹕
「國民在這個國家有份」
本報今天報道，新加坡的公營房屋政策經過40多年發展，今天已與香港有天淵之別。今天，八成新加坡人口居於政府興建的組屋，形式與香港的居屋類似，但大部分以家庭為單位的實用面積接近1000方呎；香港的公營房屋（公屋加居屋）約佔香港總單位數目的一半，公營房屋與私樓大部分單位的實用面積均小於500方呎，比星洲小一半。樓價方面，新加坡一手組屋單位售價約147萬港元，二手則約189萬港元，也較香港便宜。
新加坡建屋發展局副局長葉振銘接受本報記者訪問時強調，鼓勵國民擁有房子，「意味他們在這個國家有份（hold a stake in the country），他們會希望社會好、開放及平穩。」
這是一個與香港截然不同的社會發展理念：
●香港強調小政府大市場，政府不應干預，要「退出房屋市場」；新加坡的理念則是，房屋是國民安居之本，供應主要靠政府，商人只扮演一個配合的角色；
●香港強調住屋是商品，是自由市場的範疇，炒賣也是市場活動；新加坡則強調住屋是必需品，有助社會穩定，沒有什麼自由市場可言；
●香港的公營房屋只照顧有需要的低下階層，新加坡則照顧大部分人；
●香港樓價高企，買樓被賦予投資保值的功能；但，新加坡偏重樓宇的居住功能，強調實用價值。
這兩套理念，哪一套較佳？如果純粹從人民的居住環境來看，星洲的一套好過香港；然而，兩個社會有截然不同的發展軌，香港現有數十萬名私樓業主，經濟結構和稅制都很不同，不可能全盤照抄新加坡的一套，但新加坡的經驗值得借鑑。
（1）香港樓價高，置業難，不少家庭把大量積蓄押在所住的單位上，為供樓當上20年「屋奴」，換來的仍只是一個斗室。這是否一個「可持續發展」的模式？民怨繼續積累又會帶來什麼樣的後果？現是否需要改變？
（2）如果要變，應如何變？第一個方向，是維持「政府應退出建屋市場」的思維，只從法規入手，降低物業按揭成數，增加印花稅，甚至開徵資產增值稅，加重炒賣樓宇的成本；另一個方向，是政府恢復介入樓市，增加住宅土地供應和復建居屋。哪一個方向較為有效？更符合港人利益？
（3）要注意改革的成本。從新加坡的經驗得知，八成人口居於組屋，並非沒有代價，新加坡稅率較香港高，政府也沒有了天價地王拍賣的收入，新加坡政府更曾被人批評，以減少個別社區組屋供應來威脅該區國民不要支持反對黨。這些潛在的加稅及政治風險，港人是否願意面對？
反思上述3點，有助確定香港樓市改革的方向。
現行政策要修正
復建居屋是正途
香港如果繼續目前的政策不變，政府不主動賣地，讓地價樓價被炒高，市民置業需求難以有效解決，民怨只會日增。但在香港要求革命式的改變，把八成住宅都變成公營，同樣不現實。一個切實可行而又影響最小的方法，是復建居屋。當年，港英政府推行居屋計劃，目的就是要增強港人的歸屬感，令社會穩定，更一度是新加坡的學習對象；如今，特區政府應復建適量居屋，幫助夾心階層置業。
《明報》，2010年4月12日
【明報專訊】香港與新加坡面積和人口都相近，而且在差不多時間（1960、70年代）起步搞公營房屋，然而，今天香港天價樓處處，港人為了解決居住問題付出沉重代價；新加坡則八成人口居於政府興建的「組屋」，人均居住面積遠較香港大，樓價亦較廉。上周的一項調查指出，贊成激烈抗爭的港人大增，部分原因應與不少人勞碌半生才換來斗室蝸居有關。我們毋須全盤照抄星洲的一套，但必須反思香港的房屋政策。
星洲房屋政策理念﹕
「國民在這個國家有份」
本報今天報道，新加坡的公營房屋政策經過40多年發展，今天已與香港有天淵之別。今天，八成新加坡人口居於政府興建的組屋，形式與香港的居屋類似，但大部分以家庭為單位的實用面積接近1000方呎；香港的公營房屋（公屋加居屋）約佔香港總單位數目的一半，公營房屋與私樓大部分單位的實用面積均小於500方呎，比星洲小一半。樓價方面，新加坡一手組屋單位售價約147萬港元，二手則約189萬港元，也較香港便宜。
新加坡建屋發展局副局長葉振銘接受本報記者訪問時強調，鼓勵國民擁有房子，「意味他們在這個國家有份（hold a stake in the country），他們會希望社會好、開放及平穩。」
這是一個與香港截然不同的社會發展理念：
●香港強調小政府大市場，政府不應干預，要「退出房屋市場」；新加坡的理念則是，房屋是國民安居之本，供應主要靠政府，商人只扮演一個配合的角色；
●香港強調住屋是商品，是自由市場的範疇，炒賣也是市場活動；新加坡則強調住屋是必需品，有助社會穩定，沒有什麼自由市場可言；
●香港的公營房屋只照顧有需要的低下階層，新加坡則照顧大部分人；
●香港樓價高企，買樓被賦予投資保值的功能；但，新加坡偏重樓宇的居住功能，強調實用價值。
這兩套理念，哪一套較佳？如果純粹從人民的居住環境來看，星洲的一套好過香港；然而，兩個社會有截然不同的發展軌，香港現有數十萬名私樓業主，經濟結構和稅制都很不同，不可能全盤照抄新加坡的一套，但新加坡的經驗值得借鑑。
（1）香港樓價高，置業難，不少家庭把大量積蓄押在所住的單位上，為供樓當上20年「屋奴」，換來的仍只是一個斗室。這是否一個「可持續發展」的模式？民怨繼續積累又會帶來什麼樣的後果？現是否需要改變？
（2）如果要變，應如何變？第一個方向，是維持「政府應退出建屋市場」的思維，只從法規入手，降低物業按揭成數，增加印花稅，甚至開徵資產增值稅，加重炒賣樓宇的成本；另一個方向，是政府恢復介入樓市，增加住宅土地供應和復建居屋。哪一個方向較為有效？更符合港人利益？
（3）要注意改革的成本。從新加坡的經驗得知，八成人口居於組屋，並非沒有代價，新加坡稅率較香港高，政府也沒有了天價地王拍賣的收入，新加坡政府更曾被人批評，以減少個別社區組屋供應來威脅該區國民不要支持反對黨。這些潛在的加稅及政治風險，港人是否願意面對？
反思上述3點，有助確定香港樓市改革的方向。
現行政策要修正
復建居屋是正途
香港如果繼續目前的政策不變，政府不主動賣地，讓地價樓價被炒高，市民置業需求難以有效解決，民怨只會日增。但在香港要求革命式的改變，把八成住宅都變成公營，同樣不現實。一個切實可行而又影響最小的方法，是復建居屋。當年，港英政府推行居屋計劃，目的就是要增強港人的歸屬感，令社會穩定，更一度是新加坡的學習對象；如今，特區政府應復建適量居屋，幫助夾心階層置業。
港人蝸居斗室怨氣滿腹 星洲安居政策有助反思
港人蝸居斗室怨氣滿腹 星洲安居政策有助反思
《明報》，2010年4月12日
【明報專訊】香港與新加坡面積和人口都相近，而且在差不多時間（1960、70年代）起步搞公營房屋，然而，今天香港天價樓處處，港人為了解決居住問題付出沉重代價；新加坡則八成人口居於政府興建的「組屋」，人均居住面積遠較香港大，樓價亦較廉。上周的一項調查指出，贊成激烈抗爭的港人大增，部分原因應與不少人勞碌半生才換來斗室蝸居有關。我們毋須全盤照抄星洲的一套，但必須反思香港的房屋政策。
星洲房屋政策理念﹕
「國民在這個國家有份」
本報今天報道，新加坡的公營房屋政策經過40多年發展，今天已與香港有天淵之別。今天，八成新加坡人口居於政府興建的組屋，形式與香港的居屋類似，但大部分以家庭為單位的實用面積接近1000方呎；香港的公營房屋（公屋加居屋）約佔香港總單位數目的一半，公營房屋與私樓大部分單位的實用面積均小於500方呎，比星洲小一半。樓價方面，新加坡一手組屋單位售價約147萬港元，二手則約189萬港元，也較香港便宜。
新加坡建屋發展局副局長葉振銘接受本報記者訪問時強調，鼓勵國民擁有房子，「意味他們在這個國家有份（hold a stake in the country），他們會希望社會好、開放及平穩。」
這是一個與香港截然不同的社會發展理念：
●香港強調小政府大市場，政府不應干預，要「退出房屋市場」；新加坡的理念則是，房屋是國民安居之本，供應主要靠政府，商人只扮演一個配合的角色；
●香港強調住屋是商品，是自由市場的範疇，炒賣也是市場活動；新加坡則強調住屋是必需品，有助社會穩定，沒有什麼自由市場可言；
●香港的公營房屋只照顧有需要的低下階層，新加坡則照顧大部分人；
●香港樓價高企，買樓被賦予投資保值的功能；但，新加坡偏重樓宇的居住功能，強調實用價值。
這兩套理念，哪一套較佳？如果純粹從人民的居住環境來看，星洲的一套好過香港；然而，兩個社會有截然不同的發展軌，香港現有數十萬名私樓業主，經濟結構和稅制都很不同，不可能全盤照抄新加坡的一套，但新加坡的經驗值得借鑑。
（1）香港樓價高，置業難，不少家庭把大量積蓄押在所住的單位上，為供樓當上20年「屋奴」，換來的仍只是一個斗室。這是否一個「可持續發展」的模式？民怨繼續積累又會帶來什麼樣的後果？現是否需要改變？
（2）如果要變，應如何變？第一個方向，是維持「政府應退出建屋市場」的思維，只從法規入手，降低物業按揭成數，增加印花稅，甚至開徵資產增值稅，加重炒賣樓宇的成本；另一個方向，是政府恢復介入樓市，增加住宅土地供應和復建居屋。哪一個方向較為有效？更符合港人利益？
（3）要注意改革的成本。從新加坡的經驗得知，八成人口居於組屋，並非沒有代價，新加坡稅率較香港高，政府也沒有了天價地王拍賣的收入，新加坡政府更曾被人批評，以減少個別社區組屋供應來威脅該區國民不要支持反對黨。這些潛在的加稅及政治風險，港人是否願意面對？
反思上述3點，有助確定香港樓市改革的方向。
現行政策要修正
復建居屋是正途
香港如果繼續目前的政策不變，政府不主動賣地，讓地價樓價被炒高，市民置業需求難以有效解決，民怨只會日增。但在香港要求革命式的改變，把八成住宅都變成公營，同樣不現實。一個切實可行而又影響最小的方法，是復建居屋。當年，港英政府推行居屋計劃，目的就是要增強港人的歸屬感，令社會穩定，更一度是新加坡的學習對象；如今，特區政府應復建適量居屋，幫助夾心階層置業。
《明報》，2010年4月12日
【明報專訊】香港與新加坡面積和人口都相近，而且在差不多時間（1960、70年代）起步搞公營房屋，然而，今天香港天價樓處處，港人為了解決居住問題付出沉重代價；新加坡則八成人口居於政府興建的「組屋」，人均居住面積遠較香港大，樓價亦較廉。上周的一項調查指出，贊成激烈抗爭的港人大增，部分原因應與不少人勞碌半生才換來斗室蝸居有關。我們毋須全盤照抄星洲的一套，但必須反思香港的房屋政策。
星洲房屋政策理念﹕
「國民在這個國家有份」
本報今天報道，新加坡的公營房屋政策經過40多年發展，今天已與香港有天淵之別。今天，八成新加坡人口居於政府興建的組屋，形式與香港的居屋類似，但大部分以家庭為單位的實用面積接近1000方呎；香港的公營房屋（公屋加居屋）約佔香港總單位數目的一半，公營房屋與私樓大部分單位的實用面積均小於500方呎，比星洲小一半。樓價方面，新加坡一手組屋單位售價約147萬港元，二手則約189萬港元，也較香港便宜。
新加坡建屋發展局副局長葉振銘接受本報記者訪問時強調，鼓勵國民擁有房子，「意味他們在這個國家有份（hold a stake in the country），他們會希望社會好、開放及平穩。」
這是一個與香港截然不同的社會發展理念：
●香港強調小政府大市場，政府不應干預，要「退出房屋市場」；新加坡的理念則是，房屋是國民安居之本，供應主要靠政府，商人只扮演一個配合的角色；
●香港強調住屋是商品，是自由市場的範疇，炒賣也是市場活動；新加坡則強調住屋是必需品，有助社會穩定，沒有什麼自由市場可言；
●香港的公營房屋只照顧有需要的低下階層，新加坡則照顧大部分人；
●香港樓價高企，買樓被賦予投資保值的功能；但，新加坡偏重樓宇的居住功能，強調實用價值。
這兩套理念，哪一套較佳？如果純粹從人民的居住環境來看，星洲的一套好過香港；然而，兩個社會有截然不同的發展軌，香港現有數十萬名私樓業主，經濟結構和稅制都很不同，不可能全盤照抄新加坡的一套，但新加坡的經驗值得借鑑。
（1）香港樓價高，置業難，不少家庭把大量積蓄押在所住的單位上，為供樓當上20年「屋奴」，換來的仍只是一個斗室。這是否一個「可持續發展」的模式？民怨繼續積累又會帶來什麼樣的後果？現是否需要改變？
（2）如果要變，應如何變？第一個方向，是維持「政府應退出建屋市場」的思維，只從法規入手，降低物業按揭成數，增加印花稅，甚至開徵資產增值稅，加重炒賣樓宇的成本；另一個方向，是政府恢復介入樓市，增加住宅土地供應和復建居屋。哪一個方向較為有效？更符合港人利益？
（3）要注意改革的成本。從新加坡的經驗得知，八成人口居於組屋，並非沒有代價，新加坡稅率較香港高，政府也沒有了天價地王拍賣的收入，新加坡政府更曾被人批評，以減少個別社區組屋供應來威脅該區國民不要支持反對黨。這些潛在的加稅及政治風險，港人是否願意面對？
反思上述3點，有助確定香港樓市改革的方向。
現行政策要修正
復建居屋是正途
香港如果繼續目前的政策不變，政府不主動賣地，讓地價樓價被炒高，市民置業需求難以有效解決，民怨只會日增。但在香港要求革命式的改變，把八成住宅都變成公營，同樣不現實。一個切實可行而又影響最小的方法，是復建居屋。當年，港英政府推行居屋計劃，目的就是要增強港人的歸屬感，令社會穩定，更一度是新加坡的學習對象；如今，特區政府應復建適量居屋，幫助夾心階層置業。
2010年3月26日 星期五
居民無出路 社會無安寧
居民無出路 社會無安寧
魯姜 March 25, 2010 《信報》
是否復建居屋以息民憤民怨，會是下一任特首爭取民意民心的一大考慮，現屆問責班子一定不會輕舉妄動，以免變成搬石頭砸自己腳或為他人作嫁衣裳（新居屋落成時，將由下屆特首坐享其成）。
居屋從來不是公屋居民首選的投資（當然更少是投機）對象，而是他們遷出公屋改善居住環境的首選目標及決定。須知他們早年遷入公屋時，家庭成員人數及年紀都會偏低，隨着歲月增長，家庭成員人數年紀生活需要與佔用空間亦與日俱增，但公屋住戶申請較大單位絕不容易，因為除了供應的問題，還有遷離原來社區闊別左鄰右里的考慮。
雖然愈來愈多家庭成員成長及搬遷需要，但政府單靠繼續多建面積較大的公屋，無論是速度、效率及公平等問題，都不可能是有效的解決方法。
因此，《信報》社評認為「置業」與「居住權」應該分開，政府不應協助市民置業，只應幫助低收入市民解決住屋困難，但如何協助有「人滿之患」的公屋居民解決住戶「爆棚」問題？政府有沒有這方面的責任及考慮？《信報》社評似乎未有考慮，更不可能有具體建議。
居屋轉售宗數偏低
政府在五六十年代大量興建徙置區，居住條件極差，七十年代中開始面對住戶人口膨脹及改善環境的龐大訴求，為了避免需要為這些「體積日大」的公屋住戶興建更多更大的單位，政府選擇了「居者有其屋」的「妙計」，不但令「身家」隨着「體積」同時變大的公屋住戶，可以透過自置居所來解決這個「安置居民第二波」的持續問題，更可與居民分享物業升值的成果，因為居民變了業主後，若要把物業出售，必須按市值把當年的折讓十足賠償予政府。
由於賣樓要與政府「分身家」，加上這些業主大多用來自住而非投資，所以居屋的轉售宗數長久以來偏低，這是居屋的特色，亦是《信報》社論的觀點無法成立的主要原因。
政府在八十年代至九十年代初興建的公屋，由於仍屬小型單位，所以「人滿之患」的需求第二波本應於今天已經出現，形成公屋居民對居屋或更大面積單位的沉重需求，但為什麼這個情況似乎還沒有人提起？
原來關鍵在於九十年代政府引入了富戶政策。公屋居民家庭收入超過了某一水平，不但需要繳付市值租金，居民即使願意不取分毫政府的房屋資助，仍需在若干時日後遷出，把公屋交還政府。這個驅逐「富戶」的政策，當年之能順利通過，皆因設有居屋這道置業階梯，利誘公屋居民把單位交還，這個「利誘」效應，減少了居民與政府的衝突與磨擦，試想倘若沒有居屋，公屋居民又怎會這般容易遷離單位放棄權益？如果三百多萬公屋居民與政府抗衡，政府又如何抗拒？
公屋成「老人邨」
沒有了居屋出路，公屋居民當會後悔當年為何不反對引入富戶政策？覆水當然難收，因此，他們如今的應對策略是不斷把有收入的家庭成員在住客名單中除名，只留下名副其實的「老弱殘兵」，不但完全沒有收入（申報入息時可以一勞永逸），更令公屋社區變成不折不扣的「老人邨」。
這幾年公屋由於幾乎年年都有免租優惠，所以公屋居民的怨氣及不滿相對減少，政府若要公屋這方耳根清靜，繼續派糖予公屋居民（一如澳門政府）將勢所難免，否則，那些「準富戶」在被逼遷離公屋之前，必會發出反對聲音，除非能留下「老弱殘兵」繼續霸佔原來單位，又或是重獲居屋出路。
雖然居屋面積普遍大極有限，但由於份屬業主及既得利益者，所以持有人不會反對樓價飆升，亦不會覺得貧富太懸殊，更不會隨便質疑有官商勾結；二○○二年政府倉卒決定取消興建居屋，純粹為了托市，公屋居民當年不知對自己有何長遠影響，更以為還有數以萬計的建成居屋可供選擇，加上議員及傳媒幾乎全部變成中產心態，所以任由政府為所欲為。
但今天公屋居民已經沒有出路，無論是住屋需求的增長及改善環境的盼望都不可以滿足，甫入住公屋便要思想如何「減磅」，以免變成富戶後必須遷出，再沒有當年安居樂土發憤向上的動力與精神。
周永新教授說，居屋有助社會流動。過去興建的三十萬居屋曾為三十萬戶帶來置業的滿足及安穩，讓他們在極有限的經濟條件下能擁有自己的居所，讓他們感覺政府有照顧低下階層，讓他們知道社會還有上升的階梯。今天我們的特首叫年輕人不要隨便奢望置業，堵截了公屋居民的雙贏「出路」，更因富戶政策令他們無法可以長期放心安居，社會的不滿及不安遂因此起，且遲早必會蔓延。
政府宣布出售所有居屋貨尾，八成供公屋住戶選購，目的是藉此出路減少公屋居民的不滿，同時亦向社會交代已為樓價降溫「稍盡綿力」或「已盡全力」，但這是有關居屋政府所能施展的最後一着，用了之後即無以為繼。因為現屆政府重建居屋絕無可能，支持重建居屋者其實是純粹為了自身利益（爭取民意）及為下屆特首開路。
出售居屋貨尾肯定對樓市降溫絕無影響，因為八成的買家是公屋居民，他們一如周永新教授所言，只在極有限的經濟條件下購買自己的居所，如果沒有這一輪的機會，根本不可能到今天的私人市場和其他買家競爭，所以發展商對政府這項「德政」亦全無怨言，因為他們的利益完全不會受損，樓價仍會繼續飆升，只要炒家不走。
租樓千般好 買樓非必然政府經常強調香港樓市以小單位為主，因此，市民只要不揀擇，其實不愁無樓可買。除公屋、居屋、唐樓，香港到底有多少細小單位可供市民購買上車？如果連沙田第一城的三百九十五方呎單位也要叫價二百萬以上，試問香港的低收入人士還有什麼「上車」選擇？難怪政府的口徑已轉為「租樓千般好、買樓非必然」。
五六十年代成功抽籤獲政府分配公屋（即使是徙置區），市民也會興奮如中馬票，因為從此可以上樓（毋須住木屋，石屋不能上樓）；八九十年代，公屋居民死慳死抵儲到首期抽中居屋猶如中六合彩；這個「上樓出路」、「置業階梯」對穩定民心收買人心的功勞至大，如今經已全部變質。
人人朝不保夕，由工作到居所均如是，特區政府對此恍似視而不見，甚至因停建居屋扶助樓市有成而沾沾自喜（擇善固執），殊不知公屋計劃昔日建立的根基已開始動搖，加上新移民日後大量來港（香港出生內地的兒童），公屋居民流動性愈來愈頻密，但社會流動性卻日差日低，如此社會何能和諧安寧？
魯姜 March 25, 2010 《信報》
是否復建居屋以息民憤民怨，會是下一任特首爭取民意民心的一大考慮，現屆問責班子一定不會輕舉妄動，以免變成搬石頭砸自己腳或為他人作嫁衣裳（新居屋落成時，將由下屆特首坐享其成）。
居屋從來不是公屋居民首選的投資（當然更少是投機）對象，而是他們遷出公屋改善居住環境的首選目標及決定。須知他們早年遷入公屋時，家庭成員人數及年紀都會偏低，隨着歲月增長，家庭成員人數年紀生活需要與佔用空間亦與日俱增，但公屋住戶申請較大單位絕不容易，因為除了供應的問題，還有遷離原來社區闊別左鄰右里的考慮。
雖然愈來愈多家庭成員成長及搬遷需要，但政府單靠繼續多建面積較大的公屋，無論是速度、效率及公平等問題，都不可能是有效的解決方法。
因此，《信報》社評認為「置業」與「居住權」應該分開，政府不應協助市民置業，只應幫助低收入市民解決住屋困難，但如何協助有「人滿之患」的公屋居民解決住戶「爆棚」問題？政府有沒有這方面的責任及考慮？《信報》社評似乎未有考慮，更不可能有具體建議。
居屋轉售宗數偏低
政府在五六十年代大量興建徙置區，居住條件極差，七十年代中開始面對住戶人口膨脹及改善環境的龐大訴求，為了避免需要為這些「體積日大」的公屋住戶興建更多更大的單位，政府選擇了「居者有其屋」的「妙計」，不但令「身家」隨着「體積」同時變大的公屋住戶，可以透過自置居所來解決這個「安置居民第二波」的持續問題，更可與居民分享物業升值的成果，因為居民變了業主後，若要把物業出售，必須按市值把當年的折讓十足賠償予政府。
由於賣樓要與政府「分身家」，加上這些業主大多用來自住而非投資，所以居屋的轉售宗數長久以來偏低，這是居屋的特色，亦是《信報》社論的觀點無法成立的主要原因。
政府在八十年代至九十年代初興建的公屋，由於仍屬小型單位，所以「人滿之患」的需求第二波本應於今天已經出現，形成公屋居民對居屋或更大面積單位的沉重需求，但為什麼這個情況似乎還沒有人提起？
原來關鍵在於九十年代政府引入了富戶政策。公屋居民家庭收入超過了某一水平，不但需要繳付市值租金，居民即使願意不取分毫政府的房屋資助，仍需在若干時日後遷出，把公屋交還政府。這個驅逐「富戶」的政策，當年之能順利通過，皆因設有居屋這道置業階梯，利誘公屋居民把單位交還，這個「利誘」效應，減少了居民與政府的衝突與磨擦，試想倘若沒有居屋，公屋居民又怎會這般容易遷離單位放棄權益？如果三百多萬公屋居民與政府抗衡，政府又如何抗拒？
公屋成「老人邨」
沒有了居屋出路，公屋居民當會後悔當年為何不反對引入富戶政策？覆水當然難收，因此，他們如今的應對策略是不斷把有收入的家庭成員在住客名單中除名，只留下名副其實的「老弱殘兵」，不但完全沒有收入（申報入息時可以一勞永逸），更令公屋社區變成不折不扣的「老人邨」。
這幾年公屋由於幾乎年年都有免租優惠，所以公屋居民的怨氣及不滿相對減少，政府若要公屋這方耳根清靜，繼續派糖予公屋居民（一如澳門政府）將勢所難免，否則，那些「準富戶」在被逼遷離公屋之前，必會發出反對聲音，除非能留下「老弱殘兵」繼續霸佔原來單位，又或是重獲居屋出路。
雖然居屋面積普遍大極有限，但由於份屬業主及既得利益者，所以持有人不會反對樓價飆升，亦不會覺得貧富太懸殊，更不會隨便質疑有官商勾結；二○○二年政府倉卒決定取消興建居屋，純粹為了托市，公屋居民當年不知對自己有何長遠影響，更以為還有數以萬計的建成居屋可供選擇，加上議員及傳媒幾乎全部變成中產心態，所以任由政府為所欲為。
但今天公屋居民已經沒有出路，無論是住屋需求的增長及改善環境的盼望都不可以滿足，甫入住公屋便要思想如何「減磅」，以免變成富戶後必須遷出，再沒有當年安居樂土發憤向上的動力與精神。
周永新教授說，居屋有助社會流動。過去興建的三十萬居屋曾為三十萬戶帶來置業的滿足及安穩，讓他們在極有限的經濟條件下能擁有自己的居所，讓他們感覺政府有照顧低下階層，讓他們知道社會還有上升的階梯。今天我們的特首叫年輕人不要隨便奢望置業，堵截了公屋居民的雙贏「出路」，更因富戶政策令他們無法可以長期放心安居，社會的不滿及不安遂因此起，且遲早必會蔓延。
政府宣布出售所有居屋貨尾，八成供公屋住戶選購，目的是藉此出路減少公屋居民的不滿，同時亦向社會交代已為樓價降溫「稍盡綿力」或「已盡全力」，但這是有關居屋政府所能施展的最後一着，用了之後即無以為繼。因為現屆政府重建居屋絕無可能，支持重建居屋者其實是純粹為了自身利益（爭取民意）及為下屆特首開路。
出售居屋貨尾肯定對樓市降溫絕無影響，因為八成的買家是公屋居民，他們一如周永新教授所言，只在極有限的經濟條件下購買自己的居所，如果沒有這一輪的機會，根本不可能到今天的私人市場和其他買家競爭，所以發展商對政府這項「德政」亦全無怨言，因為他們的利益完全不會受損，樓價仍會繼續飆升，只要炒家不走。
租樓千般好 買樓非必然政府經常強調香港樓市以小單位為主，因此，市民只要不揀擇，其實不愁無樓可買。除公屋、居屋、唐樓，香港到底有多少細小單位可供市民購買上車？如果連沙田第一城的三百九十五方呎單位也要叫價二百萬以上，試問香港的低收入人士還有什麼「上車」選擇？難怪政府的口徑已轉為「租樓千般好、買樓非必然」。
五六十年代成功抽籤獲政府分配公屋（即使是徙置區），市民也會興奮如中馬票，因為從此可以上樓（毋須住木屋，石屋不能上樓）；八九十年代，公屋居民死慳死抵儲到首期抽中居屋猶如中六合彩；這個「上樓出路」、「置業階梯」對穩定民心收買人心的功勞至大，如今經已全部變質。
人人朝不保夕，由工作到居所均如是，特區政府對此恍似視而不見，甚至因停建居屋扶助樓市有成而沾沾自喜（擇善固執），殊不知公屋計劃昔日建立的根基已開始動搖，加上新移民日後大量來港（香港出生內地的兒童），公屋居民流動性愈來愈頻密，但社會流動性卻日差日低，如此社會何能和諧安寧？
2010年3月20日 星期六
李兆基論樓市﹕樓價貴對香港好
李兆基論樓市﹕樓價貴對香港好
《明報》，2010年3月20日
【明報專訊】人稱四叔的李兆基對本港當前樓市常有高論，「樓價貴是對香港好」，證明香港被看好，持有物業的人資產升值，人人皆大歡喜，因此外界不應經常批評「豪宅衰、發展商衰」。李兆基稱，恒地有30多個舊樓發展項目，持有的新界農業地也納入政府規劃項目，合共可提供3萬個住宅，只要政府合作加快農業地轉為住宅用途，「就立即有大量麵粉，將來不會沒有麵包吃」。
物業升值 「個個皆大歡喜」
李兆基表示，香港環境好，很多有錢人喜歡來港居住，因此豪宅需求增加。豪宅跟普通物業是不同市場，豪宅升價不會影響普通物業，相反，很多港人持有的物業會升值，「個個皆大歡喜，飲食……各行各業都改善，高樓價唔係壞事，係好事，令普通住宅銷情好，分開來看，不要經常指豪宅衰、豪宅衰，指發展商衰、發展商衰。發展商沒有衰到，對香港又好，對社會又好」。李兆基表示，恒基現有30個舊樓重建項目，分別位於馬頭角、大角嘴、深水、土瓜灣等，收集的業權由三成至九成不等，可以提供1萬個單位，連同最近補地價項目的5000個單位，再加上集團持有的新界農地，有1.3億呎樓面面積，已納入政府發展項目，可提供1.5萬個單位，以此計算，恒基合共可提供3萬個單位。
回應復建居屋 「若改政策 可能造成衝擊」
對於政府推售居屋貨尾單位，李兆基說，增加供應是好事，相信不會影響私人住宅市場。但被問到應否復建居屋時，他說，若改變現時居屋政策，則可能對市場造成重大衝擊。 他支持舊樓拍賣門檻由九成降至八成，強調願意多付一至兩成錢給反對收樓的兩成業主。
《明報》，2010年3月20日
【明報專訊】人稱四叔的李兆基對本港當前樓市常有高論，「樓價貴是對香港好」，證明香港被看好，持有物業的人資產升值，人人皆大歡喜，因此外界不應經常批評「豪宅衰、發展商衰」。李兆基稱，恒地有30多個舊樓發展項目，持有的新界農業地也納入政府規劃項目，合共可提供3萬個住宅，只要政府合作加快農業地轉為住宅用途，「就立即有大量麵粉，將來不會沒有麵包吃」。
物業升值 「個個皆大歡喜」
李兆基表示，香港環境好，很多有錢人喜歡來港居住，因此豪宅需求增加。豪宅跟普通物業是不同市場，豪宅升價不會影響普通物業，相反，很多港人持有的物業會升值，「個個皆大歡喜，飲食……各行各業都改善，高樓價唔係壞事，係好事，令普通住宅銷情好，分開來看，不要經常指豪宅衰、豪宅衰，指發展商衰、發展商衰。發展商沒有衰到，對香港又好，對社會又好」。李兆基表示，恒基現有30個舊樓重建項目，分別位於馬頭角、大角嘴、深水、土瓜灣等，收集的業權由三成至九成不等，可以提供1萬個單位，連同最近補地價項目的5000個單位，再加上集團持有的新界農地，有1.3億呎樓面面積，已納入政府發展項目，可提供1.5萬個單位，以此計算，恒基合共可提供3萬個單位。
回應復建居屋 「若改政策 可能造成衝擊」
對於政府推售居屋貨尾單位，李兆基說，增加供應是好事，相信不會影響私人住宅市場。但被問到應否復建居屋時，他說，若改變現時居屋政策，則可能對市場造成重大衝擊。 他支持舊樓拍賣門檻由九成降至八成，強調願意多付一至兩成錢給反對收樓的兩成業主。
2010年3月15日 星期一
2010年3月8日 星期一
民調vs.財爺 受訪有樓階層多贊成增土地供應
民調vs.財爺 受訪有樓階層多贊成增土地供應
《明報》，2010年3月8日
【明報專訊】樓市急升，但政府拒絕恢復定期賣地，財政司長曾俊華在預算案公布後多次指出，現時有八九十萬家庭已經置業，政府要照顧他們的利益，明顯是以業主的利益作為擋箭牌，但到底這八九十萬個家庭在想些什麼，政府卻未有交出數據。就此本報委託港大做民調，結果發現，居於自置私人住宅的受訪者，有65%認為政府應增加土地供應；這一數字說明，即使是有樓階層的「既得利益者」，也認同樓價不能無止境的急升。政府到底有沒有認真了解過有樓階層的心聲？如果政府未有認真調查就執意收緊土地供應推高樓市，根本就是逆民意而行，置整體社會利益於不顧。
樓價飛升只是紙上富貴
後遺症卻令市民受害
本報今日報道，根據本報委託港大民意研究計劃做的調查，居於自置私人住宅單位的受訪者，有65%認為政府應增加私人住宅土地供應；認為應減少供應的只有8%，應不變的是19%。政府每當被問及為何不增加土地供應時，總是說要顧及政策對八九十萬已經置業的家庭的影響，言下之意，即是政府認為要求增加賣地的只是那些未能置業的人，他們渴望政府出手干預，令樓價下跌以便「上車」。政府的潛台詞是，希望政府增加土地供應者，都是自私自利之輩，只求「上車」，不顧已經置業的人的利益。這個民調的結果卻清楚顯示，政府的說法根本脫離群眾。
政府也許會認為，香港人都是自私自利之徒，有樓在手的，就是現時高地價政策的既得利益者，樓價愈高就愈高興，自會支持政府的立場。但民調結果告訴我們，香港人原來也是理性的，不會盲目追求樓價上升。
港人這個理性的想法，其實很容易理解。在香港，即使是有樓階級，大都只是置業自住，樓價飛升，也不可能出售物業套現然後露宿街頭。因此，樓價急升只是紙上富貴，業主真正可用的財富並沒有增加。但樓價急升卻會帶來各種社會問題，例如租金上升將導致百物騰貴，生活質素自會受影響，未見其利先見其害。此外，香港絕大部分人都是居於面積較細的中小型單位，居於千呎以上豪宅的只是少數，因此不少有樓階級也渴望有朝一日可以「細屋搬大屋」，改善居住環境，若樓價不斷飛升，即使自住的物業升值，但要樓換樓則機會愈來愈渺茫。不少業主同時也為人父母，與子女同住，他們眼見樓價飛升，自會擔心日後子女置業會更加困難。目前不少父母也會為子女的將來作大筆儲蓄，甚至為子女承擔置業的首期，因此，樓價急升，為人父母的只好節衣縮食。即使是為人子女的年輕人，同樣要為將來而擔憂，因為結婚成家立室同樣需要置業，樓價飛升，不少人也被迫推遲結婚大計。
社會上絕大部分人，包括擁有物業的人，都不希望樓價大跌，他們追求的只是樓市穩定發展，天價豪宅等新聞，社會絕大部分人都無法得益。樓市的瘋狂歲月，香港人早已經歷了，九七前的10年，香港人以為是黃金10年，股樓齊升，炒風熾熱，富貴黃金夢隨處可見，但泡沫爆破，一覺夢醒，負資產所帶來的煎熬，港人早已領教。因此，不論已經上車的有樓一族，還是無力上車的無殼蝸牛，都學會了理性對待樓市，不會幻想樓市無止境上升是有利無害，如今執迷不悔、迷信高樓價政策的，就只剩下香港特別行政區政府。
假借保護業主利益之名
實行高地價高樓價政策？
樓價沒有節制地飛升，對社會絕大部分人來說都是壞事多於好事，唯獨少數人樂見其成，例如囤積居奇的樓市炒賣者。樓市愈瘋狂，他們的得益愈大，政府的高地價高樓價政策形同強迫港人為地產商及炒家打工，奉獻畢生積蓄。
今後，政府不應再以香港有八九十萬家庭有自置物業作擋箭牌。如果政府有對這八九十萬家庭做過更詳細的調查，請盡快向外公布其調查結果；如果政府根本沒有做過調查，就憑空想像把有八九十萬家庭為自己的政策護航，難免會被人質疑：政府的土地政策，只是假借保護業主利益之名，其實是為囤積土地和樓宇者服務。
歡迎回應
editorial@mingpao.com
《明報》，2010年3月8日
【明報專訊】樓市急升，但政府拒絕恢復定期賣地，財政司長曾俊華在預算案公布後多次指出，現時有八九十萬家庭已經置業，政府要照顧他們的利益，明顯是以業主的利益作為擋箭牌，但到底這八九十萬個家庭在想些什麼，政府卻未有交出數據。就此本報委託港大做民調，結果發現，居於自置私人住宅的受訪者，有65%認為政府應增加土地供應；這一數字說明，即使是有樓階層的「既得利益者」，也認同樓價不能無止境的急升。政府到底有沒有認真了解過有樓階層的心聲？如果政府未有認真調查就執意收緊土地供應推高樓市，根本就是逆民意而行，置整體社會利益於不顧。
樓價飛升只是紙上富貴
後遺症卻令市民受害
本報今日報道，根據本報委託港大民意研究計劃做的調查，居於自置私人住宅單位的受訪者，有65%認為政府應增加私人住宅土地供應；認為應減少供應的只有8%，應不變的是19%。政府每當被問及為何不增加土地供應時，總是說要顧及政策對八九十萬已經置業的家庭的影響，言下之意，即是政府認為要求增加賣地的只是那些未能置業的人，他們渴望政府出手干預，令樓價下跌以便「上車」。政府的潛台詞是，希望政府增加土地供應者，都是自私自利之輩，只求「上車」，不顧已經置業的人的利益。這個民調的結果卻清楚顯示，政府的說法根本脫離群眾。
政府也許會認為，香港人都是自私自利之徒，有樓在手的，就是現時高地價政策的既得利益者，樓價愈高就愈高興，自會支持政府的立場。但民調結果告訴我們，香港人原來也是理性的，不會盲目追求樓價上升。
港人這個理性的想法，其實很容易理解。在香港，即使是有樓階級，大都只是置業自住，樓價飛升，也不可能出售物業套現然後露宿街頭。因此，樓價急升只是紙上富貴，業主真正可用的財富並沒有增加。但樓價急升卻會帶來各種社會問題，例如租金上升將導致百物騰貴，生活質素自會受影響，未見其利先見其害。此外，香港絕大部分人都是居於面積較細的中小型單位，居於千呎以上豪宅的只是少數，因此不少有樓階級也渴望有朝一日可以「細屋搬大屋」，改善居住環境，若樓價不斷飛升，即使自住的物業升值，但要樓換樓則機會愈來愈渺茫。不少業主同時也為人父母，與子女同住，他們眼見樓價飛升，自會擔心日後子女置業會更加困難。目前不少父母也會為子女的將來作大筆儲蓄，甚至為子女承擔置業的首期，因此，樓價急升，為人父母的只好節衣縮食。即使是為人子女的年輕人，同樣要為將來而擔憂，因為結婚成家立室同樣需要置業，樓價飛升，不少人也被迫推遲結婚大計。
社會上絕大部分人，包括擁有物業的人，都不希望樓價大跌，他們追求的只是樓市穩定發展，天價豪宅等新聞，社會絕大部分人都無法得益。樓市的瘋狂歲月，香港人早已經歷了，九七前的10年，香港人以為是黃金10年，股樓齊升，炒風熾熱，富貴黃金夢隨處可見，但泡沫爆破，一覺夢醒，負資產所帶來的煎熬，港人早已領教。因此，不論已經上車的有樓一族，還是無力上車的無殼蝸牛，都學會了理性對待樓市，不會幻想樓市無止境上升是有利無害，如今執迷不悔、迷信高樓價政策的，就只剩下香港特別行政區政府。
假借保護業主利益之名
實行高地價高樓價政策？
樓價沒有節制地飛升，對社會絕大部分人來說都是壞事多於好事，唯獨少數人樂見其成，例如囤積居奇的樓市炒賣者。樓市愈瘋狂，他們的得益愈大，政府的高地價高樓價政策形同強迫港人為地產商及炒家打工，奉獻畢生積蓄。
今後，政府不應再以香港有八九十萬家庭有自置物業作擋箭牌。如果政府有對這八九十萬家庭做過更詳細的調查，請盡快向外公布其調查結果；如果政府根本沒有做過調查，就憑空想像把有八九十萬家庭為自己的政策護航，難免會被人質疑：政府的土地政策，只是假借保護業主利益之名，其實是為囤積土地和樓宇者服務。
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王慧麟﹕回到人的尊嚴 思考房屋權利
王慧麟﹕回到人的尊嚴 思考房屋權利
《明報》，2010年3月8日
【明報專訊】樓價又再高企了。預算案後，政府的干預機器忽然出動了。金管局上周就銀行按揭利率問題高調出手，房協「碰巧」重推夾屋，房委會突然推出賣剩的居屋，土地忽然可以非定期拍賣，誰說香港政府沒有能力插手樓市？
問題來了：為什麼過去一年，樓價升了二至三成？為什麼連元朗新樓也要每平方呎6000元？有所謂中產的家庭在接受報章訪問時說，兩年前，手頭上的金錢可以買得到北角半山二手樓，現在儲存下來的首期只能住西半山的舊樓，又遭到網民口誅筆伐。樓價飈升，薪水不升反降，難怪有人懷念董建華的八萬五政策了。
住房，是一種權利，人人應該有合適住房的權利。《經濟、社會及文化權利國際公約》第11條說：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。」有關「住」的部分，是指適當住屋權（right to adequate housing）。根據聯合國的說法，適當住屋權的意思，不是政府隨便找一處地方，鋪上地台，找個帳篷讓市民住在裏面就算了，而是每一個人，每一個家庭，在可以負擔及有能力之下，有一處安全、和平及有尊嚴的住房，不論其經濟地位、族群、年齡及階級等其他因素。
聯合國的一般性意見（General Comments）指出，合適住屋的相關權利，一般是照顧貧窮人口，連「有瓦遮頭的地方」也沒有的家庭。但也指出，在一些發達國家，連失業人士和露宿者等也沒有合適的住房，而且，部分發達國家更沒有把真確的數據交給聯合國，實際情况可能更嚴重。
香港又如何？根據《基本法》，《經濟、社會及文化權利國際公約》在香港實施。對於合適住屋的權利，原來香港政府是有一套論述的，但政府不是為合適住屋之權利作出定義，而是倒轉來說，什麼不是合適的住屋。政府在1999年提交給聯合國的報告就提到，所謂不合適住屋（inadequate housing，政府巧妙地把它譯作居住環境欠佳）的意思，是指居住在政府土地上的寮屋區、平房區、無獨立設備單位，天台搭建物以及私人樓宇共住單位的人士。
政府「不合適住屋」定義太窄
然而，政府把「不合適住屋」的定義，定得如此狹窄，難怪有收購舊樓的集團，可以頻頻地在電視大賣廣告，甚至在舊樓外牆上掛上巨型布條，聲稱高價收購舊樓，讓業主得益，好像做了善事一樣。因為即使那些私人舊樓滲水、石屎脫落、日久失修，只要不是共住，政府就可以辯稱是合適住屋，已經顧及了人權了，不單在政策上就可以置身事外，而且更可以惡死地立法，逼業主維修樓宇，甚至主動修例，降低地產商收購舊樓門檻，令它們日後更肆無忌憚地逼小業主交出業權了。
因此，在一個發達城市，尊重合適住屋的權利，既需要照顧無家可歸、一貧如洗、無處容身的基層市民，也要照顧其他階層的住屋需要，不能一味以市場調節來推搪。現在批評政府沒有做好房屋政策的論述有多種，一或經濟理由（如推倒樓市論、印花稅收入論、M型社會論），一或政治理由（如官商勾結論、地產商惡晒論）等，大家都耳熟能詳。但更重要的是，政府在思考房屋問題時，從來沒有從人的尊嚴角度出發，令市民擁有合適住屋的權利，得不到有力的彰顯。
南非的案例
剛榮休的南非憲法法院法官Albie Sachs最近出了一本書，談到他在南非憲法法院的判案經驗。在國際人權法學裏，南非憲法可謂是全球數一數二，因為裏面涵蓋的不僅是公民及政治等個人權利，而且更包括傳統法律塔利班（特別是傳統普通法專家）認為不可在法院訴訟的經濟及社會等集體權利，以至最時髦的環境權利等。Sachs面對了好多奇難雜症，其中一宗是合適房屋權利的案子。
在Grootboom Case之中，一班長期等候公屋，無家可歸，以至連住在臨時帳篷都給政府趕走的家庭，以人民有合適住戶的權利為理由，向法院提出訴訟。他們的要求很卑微：有一處固定的容身之所，以便輪候公屋而已。
合適住屋權利，是南非憲法內有關經濟及社會權利部分。Sachs說，案件其實指涉一個很重要的問題：法院該如何解釋憲法內的社會及經濟權利？過往有不少法律專家提到，不應把經濟及社會權利放入憲法內，而且更不應讓市民把這些權利訴諸法院，因為這樣就會把法院變成行政機關，搶走了行政機關分配資源的職能，變成司法獨大。
Sachs提到，南非憲法的深層意義，在於讓南非人回復尊嚴。其內涵既要反映人民辛苦爭取回來的自由及民主權利，同時也要反映社會需要創造物質條件，讓人們有尊嚴地生活。他也說，個人權利和社會經濟權利之間，沒有衝突。他說，南非憲法要求法官，在處理人權案子時，不是只求以個人權利的角度看問題，又不能只是從集體權利的角度看問題，而是要以人類尊嚴的角度來看問題：「尊重人類尊嚴，是把人民渴求自主的權利，與承認我們是生活在社區的需要，聯合在一起。」（見頁173）
Sachs說的不只是一些悶死人的憲法權利條文，而是提醒行政部門，施政時需要以人的尊嚴的角度來彰顯人民的權利。
香港買樓像去層壓式推銷公司
香港市民為求一個合適住房，可謂尊嚴盡失。
買新樓麼？除了價單不齊，更要捱通宵之外，買家更要困在售樓處為發展商造勢！他們苦等10多小時，特別會被拖到午夜12時，據說這樣可使買家變得心力交瘁，意志力受到衝擊，容易接受游說，貴一點的樓層也肯硬食——買家像去了層壓式推銷公司一樣。
買舊樓麼？隨時樓宇要檢查，就會「跌咗」數萬元的維修費，更怕「圍標」的維修公司工程爛尾。
租樓麼？一年後業主就隨時加租三成；買居屋或夾屋麼？除了貨尾，還是貨尾。
返鄉下，例如住新界耕田？一個高鐵項目，就把別人家園剷平，假如沒有大規模示威，哪有複製菜園村之可能？
我十分同意Sachs，我也是dignitarian，相信人的尊嚴。
■延伸閱讀﹕
1. Sachs, Albie (2009), The Strange Alchemy of Life and Law, Oxford: Oxford University Press.
2. Government of the Republic of South Africa & Ors v Grootboom & Ors [2000] ZACC 19; 2001 (1) SA 46; 2000(11) BCLR 1169.
《明報》，2010年3月8日
【明報專訊】樓價又再高企了。預算案後，政府的干預機器忽然出動了。金管局上周就銀行按揭利率問題高調出手，房協「碰巧」重推夾屋，房委會突然推出賣剩的居屋，土地忽然可以非定期拍賣，誰說香港政府沒有能力插手樓市？
問題來了：為什麼過去一年，樓價升了二至三成？為什麼連元朗新樓也要每平方呎6000元？有所謂中產的家庭在接受報章訪問時說，兩年前，手頭上的金錢可以買得到北角半山二手樓，現在儲存下來的首期只能住西半山的舊樓，又遭到網民口誅筆伐。樓價飈升，薪水不升反降，難怪有人懷念董建華的八萬五政策了。
住房，是一種權利，人人應該有合適住房的權利。《經濟、社會及文化權利國際公約》第11條說：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。」有關「住」的部分，是指適當住屋權（right to adequate housing）。根據聯合國的說法，適當住屋權的意思，不是政府隨便找一處地方，鋪上地台，找個帳篷讓市民住在裏面就算了，而是每一個人，每一個家庭，在可以負擔及有能力之下，有一處安全、和平及有尊嚴的住房，不論其經濟地位、族群、年齡及階級等其他因素。
聯合國的一般性意見（General Comments）指出，合適住屋的相關權利，一般是照顧貧窮人口，連「有瓦遮頭的地方」也沒有的家庭。但也指出，在一些發達國家，連失業人士和露宿者等也沒有合適的住房，而且，部分發達國家更沒有把真確的數據交給聯合國，實際情况可能更嚴重。
香港又如何？根據《基本法》，《經濟、社會及文化權利國際公約》在香港實施。對於合適住屋的權利，原來香港政府是有一套論述的，但政府不是為合適住屋之權利作出定義，而是倒轉來說，什麼不是合適的住屋。政府在1999年提交給聯合國的報告就提到，所謂不合適住屋（inadequate housing，政府巧妙地把它譯作居住環境欠佳）的意思，是指居住在政府土地上的寮屋區、平房區、無獨立設備單位，天台搭建物以及私人樓宇共住單位的人士。
政府「不合適住屋」定義太窄
然而，政府把「不合適住屋」的定義，定得如此狹窄，難怪有收購舊樓的集團，可以頻頻地在電視大賣廣告，甚至在舊樓外牆上掛上巨型布條，聲稱高價收購舊樓，讓業主得益，好像做了善事一樣。因為即使那些私人舊樓滲水、石屎脫落、日久失修，只要不是共住，政府就可以辯稱是合適住屋，已經顧及了人權了，不單在政策上就可以置身事外，而且更可以惡死地立法，逼業主維修樓宇，甚至主動修例，降低地產商收購舊樓門檻，令它們日後更肆無忌憚地逼小業主交出業權了。
因此，在一個發達城市，尊重合適住屋的權利，既需要照顧無家可歸、一貧如洗、無處容身的基層市民，也要照顧其他階層的住屋需要，不能一味以市場調節來推搪。現在批評政府沒有做好房屋政策的論述有多種，一或經濟理由（如推倒樓市論、印花稅收入論、M型社會論），一或政治理由（如官商勾結論、地產商惡晒論）等，大家都耳熟能詳。但更重要的是，政府在思考房屋問題時，從來沒有從人的尊嚴角度出發，令市民擁有合適住屋的權利，得不到有力的彰顯。
南非的案例
剛榮休的南非憲法法院法官Albie Sachs最近出了一本書，談到他在南非憲法法院的判案經驗。在國際人權法學裏，南非憲法可謂是全球數一數二，因為裏面涵蓋的不僅是公民及政治等個人權利，而且更包括傳統法律塔利班（特別是傳統普通法專家）認為不可在法院訴訟的經濟及社會等集體權利，以至最時髦的環境權利等。Sachs面對了好多奇難雜症，其中一宗是合適房屋權利的案子。
在Grootboom Case之中，一班長期等候公屋，無家可歸，以至連住在臨時帳篷都給政府趕走的家庭，以人民有合適住戶的權利為理由，向法院提出訴訟。他們的要求很卑微：有一處固定的容身之所，以便輪候公屋而已。
合適住屋權利，是南非憲法內有關經濟及社會權利部分。Sachs說，案件其實指涉一個很重要的問題：法院該如何解釋憲法內的社會及經濟權利？過往有不少法律專家提到，不應把經濟及社會權利放入憲法內，而且更不應讓市民把這些權利訴諸法院，因為這樣就會把法院變成行政機關，搶走了行政機關分配資源的職能，變成司法獨大。
Sachs提到，南非憲法的深層意義，在於讓南非人回復尊嚴。其內涵既要反映人民辛苦爭取回來的自由及民主權利，同時也要反映社會需要創造物質條件，讓人們有尊嚴地生活。他也說，個人權利和社會經濟權利之間，沒有衝突。他說，南非憲法要求法官，在處理人權案子時，不是只求以個人權利的角度看問題，又不能只是從集體權利的角度看問題，而是要以人類尊嚴的角度來看問題：「尊重人類尊嚴，是把人民渴求自主的權利，與承認我們是生活在社區的需要，聯合在一起。」（見頁173）
Sachs說的不只是一些悶死人的憲法權利條文，而是提醒行政部門，施政時需要以人的尊嚴的角度來彰顯人民的權利。
香港買樓像去層壓式推銷公司
香港市民為求一個合適住房，可謂尊嚴盡失。
買新樓麼？除了價單不齊，更要捱通宵之外，買家更要困在售樓處為發展商造勢！他們苦等10多小時，特別會被拖到午夜12時，據說這樣可使買家變得心力交瘁，意志力受到衝擊，容易接受游說，貴一點的樓層也肯硬食——買家像去了層壓式推銷公司一樣。
買舊樓麼？隨時樓宇要檢查，就會「跌咗」數萬元的維修費，更怕「圍標」的維修公司工程爛尾。
租樓麼？一年後業主就隨時加租三成；買居屋或夾屋麼？除了貨尾，還是貨尾。
返鄉下，例如住新界耕田？一個高鐵項目，就把別人家園剷平，假如沒有大規模示威，哪有複製菜園村之可能？
我十分同意Sachs，我也是dignitarian，相信人的尊嚴。
■延伸閱讀﹕
1. Sachs, Albie (2009), The Strange Alchemy of Life and Law, Oxford: Oxford University Press.
2. Government of the Republic of South Africa & Ors v Grootboom & Ors [2000] ZACC 19; 2001 (1) SA 46; 2000(11) BCLR 1169.
鄭家純支持復建居屋
鄭家純支持復建居屋
2010年 03月 08日 中國窗
【商報北京專訊】兩會采訪組報道：樓價高企上車難，連發展商也忍不住諫言政府重建居屋，新世界發展（017）董事總經理鄭家純認為，政府可定出嚴格規限，將居屋對商品市場的影響減至最低。但政府消息則指，擔心樓價驟降，負資產影響大部分人利益。有立法會議員指若定量每年5000個居屋單位只會有補充作用，不會冲擊樓市。
倡延長禁售期
樓價高企下再現居屋重建呼聲，但政府一直未有回應，連利益可能受影響的發展商也看不過眼，敦促重建居屋。鄭家純直言，支持復建居屋，若然成事短期內必然會對樓市的中下價樓盤造成影響，但凡是政策必會有反對聲音，政府不應顧慮太多，要照顧中層家庭的情况，關鍵是要定下嚴格規限，例如較長的禁售期，拉遠居屋和商品市場的距離，將對樓市的冲擊減至最低。
政府憂慮樓價大跌
政府消息人士則指出，對民眾買樓難的呼聲不是沒有聽到，但「八萬五」陰影難除，擔心樓價大跌，令大部分中產人士出現負資產，拖累剛復蘇的經濟，「我們不能因為要照顧少數人而影響大部分人的利益！」
立法會議員陳鑑林回應指，現在不只小市民擔心樓價高，連發展商和銀行也擔心樓市出現泡沫，政府要盡快推措施抑制炒風，重建居屋不只在實際上補充供應，心理上也讓市民知道有其他選擇，不用怕樓價一直向上升而急着買高價樓，同時也給炒家一個止炒的警號。他建議，每年供應5000個居屋單位，再加上1.5萬個私人單位和1.5萬間公屋，共3.5萬的供應就可以紓緩現時供應緊張的局面。「八萬五當時還有一個整體經濟下滑的大環境，每年5000間居屋就算明年經濟又再滑坡也不會對樓價造成太大冲擊！」
若泡沫爆破影響更大
有不願具名的大發展商也同意指，居屋計劃可能短時間內會冲擊到樓市，但現時樓價太高，若然泡沫爆破，對經濟會造成更大損害。反而有居屋為中層人士提供上車去路，紓緩樓市壓力，中型二手市場也可能更活躍起來，令樓市更健康發展。
今年財預案已調高豪宅印花稅，鄭家純認為，治標不治本，形式上的東西解決不了問題。而豪宅的炒風有可能會蔓延到中小型單位，受影響的市民會更多。他指出樓價貴和地價高并沒有直接關系，更多的是市場因素，例如地皮定價高，發展商勾不到地等。
鄭氏認為現時很多政策主動權在政府手里，要着力推行。例如「發水樓」也要政府立例規定，發展商在買地時自然就不會計入成本，發售時會以實際面積計算。同時，他認為政府要照顧真正有需要的人士，包括嚴懲公屋富戶，將房屋分予真正有需要的人。并定出長期的扶貧政策，不只是今次預算案搔癢式的短期津貼，一年后又恢復原狀！
2010年 03月 08日 中國窗
【商報北京專訊】兩會采訪組報道：樓價高企上車難，連發展商也忍不住諫言政府重建居屋，新世界發展（017）董事總經理鄭家純認為，政府可定出嚴格規限，將居屋對商品市場的影響減至最低。但政府消息則指，擔心樓價驟降，負資產影響大部分人利益。有立法會議員指若定量每年5000個居屋單位只會有補充作用，不會冲擊樓市。
倡延長禁售期
樓價高企下再現居屋重建呼聲，但政府一直未有回應，連利益可能受影響的發展商也看不過眼，敦促重建居屋。鄭家純直言，支持復建居屋，若然成事短期內必然會對樓市的中下價樓盤造成影響，但凡是政策必會有反對聲音，政府不應顧慮太多，要照顧中層家庭的情况，關鍵是要定下嚴格規限，例如較長的禁售期，拉遠居屋和商品市場的距離，將對樓市的冲擊減至最低。
政府憂慮樓價大跌
政府消息人士則指出，對民眾買樓難的呼聲不是沒有聽到，但「八萬五」陰影難除，擔心樓價大跌，令大部分中產人士出現負資產，拖累剛復蘇的經濟，「我們不能因為要照顧少數人而影響大部分人的利益！」
立法會議員陳鑑林回應指，現在不只小市民擔心樓價高，連發展商和銀行也擔心樓市出現泡沫，政府要盡快推措施抑制炒風，重建居屋不只在實際上補充供應，心理上也讓市民知道有其他選擇，不用怕樓價一直向上升而急着買高價樓，同時也給炒家一個止炒的警號。他建議，每年供應5000個居屋單位，再加上1.5萬個私人單位和1.5萬間公屋，共3.5萬的供應就可以紓緩現時供應緊張的局面。「八萬五當時還有一個整體經濟下滑的大環境，每年5000間居屋就算明年經濟又再滑坡也不會對樓價造成太大冲擊！」
若泡沫爆破影響更大
有不願具名的大發展商也同意指，居屋計劃可能短時間內會冲擊到樓市，但現時樓價太高，若然泡沫爆破，對經濟會造成更大損害。反而有居屋為中層人士提供上車去路，紓緩樓市壓力，中型二手市場也可能更活躍起來，令樓市更健康發展。
今年財預案已調高豪宅印花稅，鄭家純認為，治標不治本，形式上的東西解決不了問題。而豪宅的炒風有可能會蔓延到中小型單位，受影響的市民會更多。他指出樓價貴和地價高并沒有直接關系，更多的是市場因素，例如地皮定價高，發展商勾不到地等。
鄭氏認為現時很多政策主動權在政府手里，要着力推行。例如「發水樓」也要政府立例規定，發展商在買地時自然就不會計入成本，發售時會以實際面積計算。同時，他認為政府要照顧真正有需要的人士，包括嚴懲公屋富戶，將房屋分予真正有需要的人。并定出長期的扶貧政策，不只是今次預算案搔癢式的短期津貼，一年后又恢復原狀！
2010年3月5日 星期五
住宅供應去年創新低學者倡訂建屋指標
住宅供應去年創新低學者倡訂建屋指標
《信報》，2010年3月5日
「八萬五」政策消失後，住宅供應持續向下，去年更錄得七千一百六十伙的三十年新低，同年樓價則錄得二成三的升幅。有學者認為，本港住宅供應短缺問題愈演愈烈，政府可訂立建屋指標，配合市場需求作住屋供應。
今明兩年料回升
差餉物業估價署最新發表的《香港物業報告2010》初步統計數字顯示，去年私人住宅落成量為七千一百六十伙，屬於一九八○年有紀錄以來新低，並較去年年初進行的預測低五成一；其中新界區落成量佔總數五成七。該署預測，今年落成量可望增加近一倍，至一萬四千二百六十伙，明年增至一萬零九百六十伙。
對於落成量數字與預期出現顯著落差，該署署理副署長鄧炳光【圖】解釋，相信與部分去年預計可落成的大型住宅項目延後至今年落成所致；而天氣和發展商的商業決定，可能也是其中的原因。該署的資料顯示，約四千八百伙今年首兩個月落成的住宅單位，原本預測於去年落成，其中約四千六百伙屬於實用面積一千零六十四方呎以下的中小型單位。
數據顯示，二手住宅樓價自二○○八年下跌後，去年再度上升至金融海嘯前水平，其中第四季的整體售價按年上升二成三，租金上升百分之二。鄧炳光不評論市場是否存在炒風，惟表示供求對售價有影響，他強調，未來二至五年將有約六萬四千伙供應。
實際上，雖然供應量於去年出現低谷後，今年可望倍增，而明年的落成量亦可望高於今年五成三，惟仍低於過去五年的平均落成量，與過去十年平均落成量逾一萬九千伙相比，今年將低逾二成半，明年則低四成二。
嶺南大學經濟系教授何濼生認為，樓價上升與住宅供應少及勾地政策有關係，而供應下跌的情況有「過火」的迹象，認為當局可考慮使用建屋指標政策，以過去十年的供應量平均數為參考，倘市場對單位的吸納增加時，利用推出土地或增加地積比率等增加未來供應。
經濟學家關焯照則相信，市場未見極端情況，認為樓市自二○○五年年中見底後逐步上升，只是金融海嘯因素，加上過去數年政府對補地價和勾地的叫價太高，令土地供應減少，住宅新供應量難以大增。
解決供求失衡
他表示，在供應緊絀下，投資氣氛趨熱烈，市場認為樓價「易升難跌」，加上內地買家增加，樓價未來一至二季預料續升，惟政府近期推出措施增加土地供應，令供應量於未來二至三年逐步正常化，倘若利率上升、外國金融市場有變及住宅落成量如預測般按年上升一倍，樓荒的情況將改善。
《信報》，2010年3月5日
「八萬五」政策消失後，住宅供應持續向下，去年更錄得七千一百六十伙的三十年新低，同年樓價則錄得二成三的升幅。有學者認為，本港住宅供應短缺問題愈演愈烈，政府可訂立建屋指標，配合市場需求作住屋供應。
今明兩年料回升
差餉物業估價署最新發表的《香港物業報告2010》初步統計數字顯示，去年私人住宅落成量為七千一百六十伙，屬於一九八○年有紀錄以來新低，並較去年年初進行的預測低五成一；其中新界區落成量佔總數五成七。該署預測，今年落成量可望增加近一倍，至一萬四千二百六十伙，明年增至一萬零九百六十伙。
對於落成量數字與預期出現顯著落差，該署署理副署長鄧炳光【圖】解釋，相信與部分去年預計可落成的大型住宅項目延後至今年落成所致；而天氣和發展商的商業決定，可能也是其中的原因。該署的資料顯示，約四千八百伙今年首兩個月落成的住宅單位，原本預測於去年落成，其中約四千六百伙屬於實用面積一千零六十四方呎以下的中小型單位。
數據顯示，二手住宅樓價自二○○八年下跌後，去年再度上升至金融海嘯前水平，其中第四季的整體售價按年上升二成三，租金上升百分之二。鄧炳光不評論市場是否存在炒風，惟表示供求對售價有影響，他強調，未來二至五年將有約六萬四千伙供應。
實際上，雖然供應量於去年出現低谷後，今年可望倍增，而明年的落成量亦可望高於今年五成三，惟仍低於過去五年的平均落成量，與過去十年平均落成量逾一萬九千伙相比，今年將低逾二成半，明年則低四成二。
嶺南大學經濟系教授何濼生認為，樓價上升與住宅供應少及勾地政策有關係，而供應下跌的情況有「過火」的迹象，認為當局可考慮使用建屋指標政策，以過去十年的供應量平均數為參考，倘市場對單位的吸納增加時，利用推出土地或增加地積比率等增加未來供應。
經濟學家關焯照則相信，市場未見極端情況，認為樓市自二○○五年年中見底後逐步上升，只是金融海嘯因素，加上過去數年政府對補地價和勾地的叫價太高，令土地供應減少，住宅新供應量難以大增。
解決供求失衡
他表示，在供應緊絀下，投資氣氛趨熱烈，市場認為樓價「易升難跌」，加上內地買家增加，樓價未來一至二季預料續升，惟政府近期推出措施增加土地供應，令供應量於未來二至三年逐步正常化，倘若利率上升、外國金融市場有變及住宅落成量如預測般按年上升一倍，樓荒的情況將改善。
2010年3月3日 星期三
干預樓市不如解決居住問題
干預樓市不如解決居住問題
鄭經翰，《信報》，3月3日
財政司司長任內第三份財政預算案花了不少篇幅，回應近期社會普遍對樓價飆升的關注，在四個方面，推出措施壓抑樓價，主要是增加了土地和私人住宅單位的供應、增加二千萬以上樓宇買賣印花稅稅率，以及由房委會積極研究活化居屋第二市場。
很明顯，財政司司長充分理解到房地產市場的泡沫風險最大，也注意到本港去年樓價急劇上升，已不限於豪宅市場，也蔓延至中小型單位的二手市場。前者不單已重上九七年樓市高峰期的水平，個別天價豪宅更猶有過之，創出七萬元一呎的驚人天價；後者（中小型單位的二手市場）也回復至金融海嘯前的水平，僅比九七年高峰期低約百分之二十三。
可是，不少輿論仍然抨擊財政司司長的解決辦法缺乏遠見，更沒有積極回應中產階級以至「八十後」青年一代的置業問題。
金融地產是經濟核心
老實說，自八十年代以還，以地產金融為核心的經濟結構，一直是本港經濟的主要動力，九七年的亞洲金融危機雖然戮破了房地產市場的泡沫，製造前所未見的負資產階級，但回歸後本港的經濟結構始終未能成功轉型，金融地產依然是核心經濟。
作為主要的投資工具之一，房地產更一直是港人和外來資金追逐的對象，從未改變，如今樓市再度飆升，不過是歷史重演。但董建華當年以「八萬五」政策壓抑樓價，未見其利，卻先見其害，結果不單製造大量負資產階級，惹來天怒人怨，成為他提前下台的一個主要原因，更嚴重戕害本港經濟元氣，至二○○五年後，好不容易才在中央的大力扶助政策之下，漸次復元過來。
如果現在要求政府再次下重藥打擊樓市，不啻是飲鴆止渴，隨時會重蹈覆轍，令本港經濟萬劫不復。因此，財政司司長當前的措施雖然不會立竿見影，卻經已發出明確警示訊號，發展商和炒家還不自律收歛，只會逼使政府採取更強硬措施，形成多輸局面。
當然，歷史不會簡單重複。本港當前的樓市雖然還未至泡沫階段，一般二十年期的按揭供款，只佔私人住宅住戶入息中位數的百分之三十八，較過去二十年百分之五十三的平均水平低，但現在也不是九七年前全民皆炒（樓）的瘋狂情況，因為回歸之前行之經年的置業階梯遊戲，早已不復存在，所以，即使樓市泡沫爆破，也不會出現大量負資產階級，只是由之而衍生的負財富效應，必然會導致社會內部消費萎縮，帶來重大衝擊。
事實上，本港樓市自二○○五年底復蘇後，已經兩極化發展，金融海嘯之前，不斷飆升的樓價只限於千萬元以上的豪宅，中小型樓宇的二手價格一直平穩發展，未對普羅市民的日常生活構成重大壓力。但去年情況急轉直下，主要是各國的寬鬆量化貨幣政策和內地「保八」成功帶來大量游資，期內高達六千四百億元，因而帶動資產價格普遍上揚，連中小型單位也難倖免。
復建居屋 活化公屋
另一方面，部分地產商見有機可乘，也人為地高價自購單位造市，才會出現瘋狂的「天價」，進一步加劇樓市熾熱的負面形象。我雖然認為，地產商應該自律，贊成對不法的造市行為予以嚴懲，但對於本身是既得利益者的施永青提出，政府應該撥出土地，興建一些限制外來資金買賣的私人住宅以壓抑樓價，從而照顧中產階級置業的建議，卻不敢苟同。原因簡單得限，證諸古今中外經驗，任何政府人為地干預市場的措施都不會奏效，因為只要有利可圖，奇貨可居，外來資金一樣可以利用本地人頭充數，部分東南亞地區、內地樓市同樣例子比比皆是，身為地產代理老行尊，施永青不致於那麼無知吧？
要解決本地中產階級和基層以至青年的居住問題，應該對症下藥。政府雖然沒有責任解決市民的置業問題，過去的資助置業計劃也令不少人陷入困境，卻有責任解決普羅大眾的居住問題。因此，正確而又有效的措施，應該是順應市場的兩極化而推出相關措施，一方面恢復興建居屋解決夾心階層置業困難，從而間接地壓抑中小型私人住宅單位的升幅，另一方面則活化公屋租住計劃，進一步放寬公屋尤其是年輕人需求甚殷的單人公屋申請限制，滿足低收入年輕人的住屋需求。只要雙管齊下，肯定可以立竿見影，即時解決廣大市民逼切的居住問題，發揮穩定社會的效用。
至於置業方面，由於置業階梯的遊戲已經不再，有意置業安居而非旨在投資的港人不應輕率買樓，尤其是在樓市熾熱的時候，高價入市風險甚高，反而每次樓市出現危機的時候，才是置業的好時機，因為樓價不會永無休止地上升。只是港人投機和一窩蜂心態太濃，每每都是樓市炒風大作時才去買樓，並且埋怨樓價太高和政府不壓抑樓價，想法根本本末倒置，又怪得誰呢？
鄭經翰，《信報》，3月3日
財政司司長任內第三份財政預算案花了不少篇幅，回應近期社會普遍對樓價飆升的關注，在四個方面，推出措施壓抑樓價，主要是增加了土地和私人住宅單位的供應、增加二千萬以上樓宇買賣印花稅稅率，以及由房委會積極研究活化居屋第二市場。
很明顯，財政司司長充分理解到房地產市場的泡沫風險最大，也注意到本港去年樓價急劇上升，已不限於豪宅市場，也蔓延至中小型單位的二手市場。前者不單已重上九七年樓市高峰期的水平，個別天價豪宅更猶有過之，創出七萬元一呎的驚人天價；後者（中小型單位的二手市場）也回復至金融海嘯前的水平，僅比九七年高峰期低約百分之二十三。
可是，不少輿論仍然抨擊財政司司長的解決辦法缺乏遠見，更沒有積極回應中產階級以至「八十後」青年一代的置業問題。
金融地產是經濟核心
老實說，自八十年代以還，以地產金融為核心的經濟結構，一直是本港經濟的主要動力，九七年的亞洲金融危機雖然戮破了房地產市場的泡沫，製造前所未見的負資產階級，但回歸後本港的經濟結構始終未能成功轉型，金融地產依然是核心經濟。
作為主要的投資工具之一，房地產更一直是港人和外來資金追逐的對象，從未改變，如今樓市再度飆升，不過是歷史重演。但董建華當年以「八萬五」政策壓抑樓價，未見其利，卻先見其害，結果不單製造大量負資產階級，惹來天怒人怨，成為他提前下台的一個主要原因，更嚴重戕害本港經濟元氣，至二○○五年後，好不容易才在中央的大力扶助政策之下，漸次復元過來。
如果現在要求政府再次下重藥打擊樓市，不啻是飲鴆止渴，隨時會重蹈覆轍，令本港經濟萬劫不復。因此，財政司司長當前的措施雖然不會立竿見影，卻經已發出明確警示訊號，發展商和炒家還不自律收歛，只會逼使政府採取更強硬措施，形成多輸局面。
當然，歷史不會簡單重複。本港當前的樓市雖然還未至泡沫階段，一般二十年期的按揭供款，只佔私人住宅住戶入息中位數的百分之三十八，較過去二十年百分之五十三的平均水平低，但現在也不是九七年前全民皆炒（樓）的瘋狂情況，因為回歸之前行之經年的置業階梯遊戲，早已不復存在，所以，即使樓市泡沫爆破，也不會出現大量負資產階級，只是由之而衍生的負財富效應，必然會導致社會內部消費萎縮，帶來重大衝擊。
事實上，本港樓市自二○○五年底復蘇後，已經兩極化發展，金融海嘯之前，不斷飆升的樓價只限於千萬元以上的豪宅，中小型樓宇的二手價格一直平穩發展，未對普羅市民的日常生活構成重大壓力。但去年情況急轉直下，主要是各國的寬鬆量化貨幣政策和內地「保八」成功帶來大量游資，期內高達六千四百億元，因而帶動資產價格普遍上揚，連中小型單位也難倖免。
復建居屋 活化公屋
另一方面，部分地產商見有機可乘，也人為地高價自購單位造市，才會出現瘋狂的「天價」，進一步加劇樓市熾熱的負面形象。我雖然認為，地產商應該自律，贊成對不法的造市行為予以嚴懲，但對於本身是既得利益者的施永青提出，政府應該撥出土地，興建一些限制外來資金買賣的私人住宅以壓抑樓價，從而照顧中產階級置業的建議，卻不敢苟同。原因簡單得限，證諸古今中外經驗，任何政府人為地干預市場的措施都不會奏效，因為只要有利可圖，奇貨可居，外來資金一樣可以利用本地人頭充數，部分東南亞地區、內地樓市同樣例子比比皆是，身為地產代理老行尊，施永青不致於那麼無知吧？
要解決本地中產階級和基層以至青年的居住問題，應該對症下藥。政府雖然沒有責任解決市民的置業問題，過去的資助置業計劃也令不少人陷入困境，卻有責任解決普羅大眾的居住問題。因此，正確而又有效的措施，應該是順應市場的兩極化而推出相關措施，一方面恢復興建居屋解決夾心階層置業困難，從而間接地壓抑中小型私人住宅單位的升幅，另一方面則活化公屋租住計劃，進一步放寬公屋尤其是年輕人需求甚殷的單人公屋申請限制，滿足低收入年輕人的住屋需求。只要雙管齊下，肯定可以立竿見影，即時解決廣大市民逼切的居住問題，發揮穩定社會的效用。
至於置業方面，由於置業階梯的遊戲已經不再，有意置業安居而非旨在投資的港人不應輕率買樓，尤其是在樓市熾熱的時候，高價入市風險甚高，反而每次樓市出現危機的時候，才是置業的好時機，因為樓價不會永無休止地上升。只是港人投機和一窩蜂心態太濃，每每都是樓市炒風大作時才去買樓，並且埋怨樓價太高和政府不壓抑樓價，想法根本本末倒置，又怪得誰呢？
2010年3月2日 星期二
入息限額不變 單身難申公屋
入息限額不變 單身難申公屋
《星島》，2010年3月2日
(星島日報 報道)單身人士近年對申請公屋需求甚殷，但房署最新檢討申請公屋的入息限額後，唯獨單身申請人的入息限額維持不變，有議員認為對單身人士不公平；房署回應，是根據既定的檢討方法及計算結果，並非刻意壓低單身人士的申請數目，但房委會可考慮檢討其計算方法。
房署建議下年度的申請公屋人士的入息限額，平均提高百分之一點二，其中二至十人或以上家庭，入息限額提高一百至四百元不等，但單身人士則維持在七千四百元；資產限額方面，則平均加百分之二點五。
房署估計，經調整後，合資格申請公屋人士將增至十一萬九千多戶，較現時增加五百戶。建議有待房委會資助房屋小組本月開會通過。
立法會 昨討論有關議題，議員普遍認為，租金在過去一年大幅上升，入息限額只放寬百分之一點二是過於嚴謹，也有議員認為單身人士入息限額維持不變，對單身非長者人士不公平，輪候時間愈來愈長。另有議員認為，房署的檢討指，單身人士上年的住屋開支沒有上升，不符合現實，質疑政府有意壓縮單身輪候者人數。
《星島》，2010年3月2日
(星島日報 報道)單身人士近年對申請公屋需求甚殷，但房署最新檢討申請公屋的入息限額後，唯獨單身申請人的入息限額維持不變，有議員認為對單身人士不公平；房署回應，是根據既定的檢討方法及計算結果，並非刻意壓低單身人士的申請數目，但房委會可考慮檢討其計算方法。
房署建議下年度的申請公屋人士的入息限額，平均提高百分之一點二，其中二至十人或以上家庭，入息限額提高一百至四百元不等，但單身人士則維持在七千四百元；資產限額方面，則平均加百分之二點五。
房署估計，經調整後，合資格申請公屋人士將增至十一萬九千多戶，較現時增加五百戶。建議有待房委會資助房屋小組本月開會通過。
立法會 昨討論有關議題，議員普遍認為，租金在過去一年大幅上升，入息限額只放寬百分之一點二是過於嚴謹，也有議員認為單身人士入息限額維持不變，對單身非長者人士不公平，輪候時間愈來愈長。另有議員認為，房署的檢討指，單身人士上年的住屋開支沒有上升，不符合現實，質疑政府有意壓縮單身輪候者人數。
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