干預樓市不如解決居住問題

干預樓市不如解決居住問題


鄭經翰，《信報》，3月3日


財政司司長任內第三份財政預算案花了不少篇幅，回應近期社會普遍對樓價飆升的關注，在四個方面，推出措施壓抑樓價，主要是增加了土地和私人住宅單位的供應、增加二千萬以上樓宇買賣印花稅稅率，以及由房委會積極研究活化居屋第二市場。

很明顯，財政司司長充分理解到房地產市場的泡沫風險最大，也注意到本港去年樓價急劇上升，已不限於豪宅市場，也蔓延至中小型單位的二手市場。前者不單已重上九七年樓市高峰期的水平，個別天價豪宅更猶有過之，創出七萬元一呎的驚人天價；後者（中小型單位的二手市場）也回復至金融海嘯前的水平，僅比九七年高峰期低約百分之二十三。

可是，不少輿論仍然抨擊財政司司長的解決辦法缺乏遠見，更沒有積極回應中產階級以至「八十後」青年一代的置業問題。

金融地產是經濟核心

老實說，自八十年代以還，以地產金融為核心的經濟結構，一直是本港經濟的主要動力，九七年的亞洲金融危機雖然戮破了房地產市場的泡沫，製造前所未見的負資產階級，但回歸後本港的經濟結構始終未能成功轉型，金融地產依然是核心經濟。

作為主要的投資工具之一，房地產更一直是港人和外來資金追逐的對象，從未改變，如今樓市再度飆升，不過是歷史重演。但董建華當年以「八萬五」政策壓抑樓價，未見其利，卻先見其害，結果不單製造大量負資產階級，惹來天怒人怨，成為他提前下台的一個主要原因，更嚴重戕害本港經濟元氣，至二○○五年後，好不容易才在中央的大力扶助政策之下，漸次復元過來。

如果現在要求政府再次下重藥打擊樓市，不啻是飲鴆止渴，隨時會重蹈覆轍，令本港經濟萬劫不復。因此，財政司司長當前的措施雖然不會立竿見影，卻經已發出明確警示訊號，發展商和炒家還不自律收歛，只會逼使政府採取更強硬措施，形成多輸局面。

當然，歷史不會簡單重複。本港當前的樓市雖然還未至泡沫階段，一般二十年期的按揭供款，只佔私人住宅住戶入息中位數的百分之三十八，較過去二十年百分之五十三的平均水平低，但現在也不是九七年前全民皆炒（樓）的瘋狂情況，因為回歸之前行之經年的置業階梯遊戲，早已不復存在，所以，即使樓市泡沫爆破，也不會出現大量負資產階級，只是由之而衍生的負財富效應，必然會導致社會內部消費萎縮，帶來重大衝擊。

事實上，本港樓市自二○○五年底復蘇後，已經兩極化發展，金融海嘯之前，不斷飆升的樓價只限於千萬元以上的豪宅，中小型樓宇的二手價格一直平穩發展，未對普羅市民的日常生活構成重大壓力。但去年情況急轉直下，主要是各國的寬鬆量化貨幣政策和內地「保八」成功帶來大量游資，期內高達六千四百億元，因而帶動資產價格普遍上揚，連中小型單位也難倖免。

復建居屋 活化公屋

另一方面，部分地產商見有機可乘，也人為地高價自購單位造市，才會出現瘋狂的「天價」，進一步加劇樓市熾熱的負面形象。我雖然認為，地產商應該自律，贊成對不法的造市行為予以嚴懲，但對於本身是既得利益者的施永青提出，政府應該撥出土地，興建一些限制外來資金買賣的私人住宅以壓抑樓價，從而照顧中產階級置業的建議，卻不敢苟同。原因簡單得限，證諸古今中外經驗，任何政府人為地干預市場的措施都不會奏效，因為只要有利可圖，奇貨可居，外來資金一樣可以利用本地人頭充數，部分東南亞地區、內地樓市同樣例子比比皆是，身為地產代理老行尊，施永青不致於那麼無知吧？

要解決本地中產階級和基層以至青年的居住問題，應該對症下藥。政府雖然沒有責任解決市民的置業問題，過去的資助置業計劃也令不少人陷入困境，卻有責任解決普羅大眾的居住問題。因此，正確而又有效的措施，應該是順應市場的兩極化而推出相關措施，一方面恢復興建居屋解決夾心階層置業困難，從而間接地壓抑中小型私人住宅單位的升幅，另一方面則活化公屋租住計劃，進一步放寬公屋尤其是年輕人需求甚殷的單人公屋申請限制，滿足低收入年輕人的住屋需求。只要雙管齊下，肯定可以立竿見影，即時解決廣大市民逼切的居住問題，發揮穩定社會的效用。

至於置業方面，由於置業階梯的遊戲已經不再，有意置業安居而非旨在投資的港人不應輕率買樓，尤其是在樓市熾熱的時候，高價入市風險甚高，反而每次樓市出現危機的時候，才是置業的好時機，因為樓價不會永無休止地上升。只是港人投機和一窩蜂心態太濃，每每都是樓市炒風大作時才去買樓，並且埋怨樓價太高和政府不壓抑樓價，想法根本本末倒置，又怪得誰呢？